今回は
家を売却する際の流れについて
お話ししたいと思います。
それでは、
レッツ、不動産！
＃流行らんのですけど
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家を売る経験したこと無いよね
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家を売却することは
一生に一度あるかどうかです。
そもそも経験が無いので
知らない方が多いと思います。
だから
家を売るためには
何から始めれば良いのか？
分からない方は多いと思います。
＃ご安心ください
＃みんな知らないからね
なので一連の流れを
簡単にお伝えしておきます。
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家を売る時の流れは
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家を売る時の流れは
①情報収集する
↓
②査定してもらう
↓
③媒介契約を結ぶ
↓
④購入希望者を探す
↓
⑤購入者と売買契約する
↓
⑥物件の引き渡しの準備
↓
⑦代金を受け取り物件引き渡し
という流れで進んで行きます。
＃おおまかな流れはこうだよ
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①情報収集をするとは
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情報収集するとは
◯物件価格の相場価格を調べる
◯不動産会社の情報を調べる
◯インターネットで
売れそうな相場価格を調べておく。
◯売却をお願いする不動産屋の
強みとなる情報を調べておく。
＃自分で調べることは大事です
＃信頼出来る不動産屋を見つける
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②査定してもらうとは
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結論から言うと
”査定の金額はいくらにでも
変えれます。”
そのカラクリは
物件価格の査定書の価格は
データを入力すれば
自動で算出されます。
＃ちゃんとシステムがあるんだもん
＃直近の売買事例を参考に算出される
つまり金額の高い低いは
査定をするシステムによって変わるか
査定者のさじ加減で自由に変えれます。
＃直近の売買事例を参考にして
＃金額を調整します
高い金額を出してくれた
不動産屋を選ぶのは間違いです。
どんなに高い金額を付けても
相場に合わない金額では売れません。
売れない時期を経て
不動産屋から必ず
「値下げしましょう」
と言われます。
＃不動産屋の常套手段だよ
値下げ→値下げ→値下げ・・・
と繰り返す内に何が起こるかと言うと
◯売れない物件
◯どんどん値下げする物件
というレッテルが貼られ
印象の悪い物件となります。
＃これって売主様が一番損している
＃不動産業者は痛くも痒くもない
正直な相場を教えてくれて
いくらで売りたいかを相談出来る
不動産屋を選んで下さいね。
＃査定金額が高いは選ぶ基準じゃないよ
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③媒介契約を結ぶとは
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売却を依頼したい不動産会社が決まると
不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約を結ばないと
不動産屋は売却活動をすることは
出来ません。
【媒介時の決定事項】
◯売却活動期間と方法
◯売り出し価格の決定
◯仲介手数料の決定
を決定します。
媒介契約には”３種類”あります。
◯専属専任媒介契約
◯専任媒介契約
◯一般媒介契約
いろんなサイトで
いろんな事を書かれてますが
オススメするのは
”専属専任媒介”です。
なぜかと言うと
●専属専任媒介は
売主様がご自分で買主となるお客様を
見つけて来てもダメだと言うルールに
なっています。
＃ご自分で見つけて来てもええやん
＃売りたい人に売れないってなんでなん
●一般媒介契約は
いろんな不動産屋と契約が出来ますが
複数の不動産屋と契約した場合
金額変更をした時に複数の不動産屋と
その都度媒介契約を結ぶ必要があります。
＃いろんな不動産屋が出入りして
＃手続きに手間を取られる事が多い
◯専任媒介契約は
１社との契約で買主を
ご自分で見つけてもOKです。
気を付ける点は
囲い込みを行う業者を選ばない事です。
＃囲い込みを行う業者に頼むと
＃自社のお客様だけしか案内しないので
＃売れない時期が長くなります
＃囲い込む業者だけは選ばないでね
囲い込みを行っているかどうかは
売主にも正直分かりません。
＃他の不動産屋に案内しない業者は
＃実際にはいくつも存在します
＃聞いてくれたら教えますよ
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④購入希望者を探す
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不動産会社の集客方法には
５つの方法があります。
◯インターネット（HP）
◯チラシ
◯不動産ポータルサイト（スーモ等）
◯オープンハウス
◯レインズ
ここでも大事なのは
より広く物件をご案内するために
囲い込みをしない業者を選ぶ事です。
囲い込みをしない業者であれば
いろんな不動産屋が宣伝マンになり
広くお客様をご紹介いただけます。
つまり
大手の不動産屋だから
その顧客が沢山いるからと言って
売れる訳ではありません。
【顧客の数】
大手不動産屋 → 数百人
全ての不動産会社→ 数千人
＃お客の桁が違うからね
つまり
囲い込みをしない不動産会社に
仲介をお願いすると
全ての不動産会社に案内して貰えて
多くのお客様に情報が届く事になります。
だから
正直な不動産屋に任せた方が
売れやすくなると言う事になります。
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⑤売買契約を結ぶ
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購入希望者が決まれば
価格などの条件の交渉のやり取りは
不動産屋が全て行います。
不動産売買契約の締結の際には
手付金(売買金額の2割以下)を受取ます。
【契約時必要書類】
◯実印
◯印鑑証明書(3か月以内：１通)
◯収入印紙
◯本人確認書類
◯権利証
◯固定資産税納税通知書
◯検査済証
◯付帯設備表・物件状況報告書
契約時はいろいろ
必要書類を準備いただきます。
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⑥物件の引き渡しの準備
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売買契約を締結したら
家を買主に引き渡す準備をします。
住みながら売却する場合は
物件の引渡しの日の前日までに
引越しや公共料金の精算を済ませ
買主に引き渡す準備をします。
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⑦残代金の受け取りと物件の引渡し
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売主と買主の日程調整を行い
セッティングするのは不動産屋です。
引渡し時には
売買代金から不動産売買契約の際に
受け取った手付金を引いた残代金を
受け取ります。
残代金を受け取る日(決済日)に
不動産の登記名義を買主に変更し
鍵と物件を引渡しします。
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まとめ
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今回は家の売却の流れを
一連でお伝えさせていただきました。
家や土地を売却する際には
安心して任せれる不動産屋を
お探ししてください。
＃知人からの紹介とかでもいいよね
とにかく
囲い込みをしない業者をどう選ぶか？
そこがキーポイントです。
＃不動産屋の
＃囲い込みしないと言う言葉は
＃誰でも言えるので気を付けて
＃だから信頼出来る不動産屋を選んでね
COCO不動産では
お客様お一人お一人に
価値ある知識を提供しております。
知識が無いと、大きく財産を失います。
（不動産は金額が大きいから気を付けて）
＃不動産屋によって伝える内容は全く違う
＃知識は大事だからね
人生で大きな決断が必要だからこそ、
正しい知識を付けてください！
知識は、あなたと家族の未来を助けます！
COCOからは、以上で～す！
